転勤などを理由にマンションを賃貸に出すケースがある。通常は不動産屋さんを経由して賃貸に出すコトになるが、基本的なルールをきちんと把握した上で賃貸に出す人は少ないのではないだろうか。特に最初に賃貸に出すケースはそうに違いない。

これから賃貸に出そうとする人やそういったことを考える人も、下記に示す最低限のポイントを把握しておくコトで最低限回避すべきリスクがイメージできるかもしれない。賃借人（部屋を借りる人）の思わぬ違反行為によっては、貸し手であるアナタの大きな不利益につながるようなコトも起こり得るからだ。

適用される法律

賃貸借契約は、民法上にある不動産の賃貸借行為に特化させた「借地借家法」が適用される。民法を現代社会の賃貸借契約の実情に合わせて手を加えたような代物だ。

法的なルールがある以上、借地権や借家権なる権利も発生するコトになり、紛争が起こる時は少々厄介な状況になる場合もあると心得るべきだ。これらの権利が登記できてしまうコトからも厄介な状況になり得るコトは想像にたやすい。

賃貸契約でいちいち借家権を登記するような事態はほとんど無いが、これと同じ効力を発揮する行為がある。それは、「占有行為」だ。要は、引っ越して住み始めてしまうと借家権としての効力が法的に発生し、借り手となる賃借人は第三者にも法的に対抗要件を備えるコトとなる。

借り手に課される義務

マンションの貸し手は、占有者となる借り手に対して、区分所有者と同様にマンションの管理規約や使用細則等のルールを遵守させる義務があるとされている。一軒屋ならまだしも、１つの建物に何人もの住人がひしめく集合住宅では当たり前のコトだと言えよう。

ただそれは所有者である貸し手の論理であって、金を払って居住する借り手が一室の所有者であるオーナーと同様の意識でルールをきちんと守ってくれるような事は無いと考えた方が安全だ。それは、レンタカーの扱い方と、所有する愛車の扱い方が同じになるワケはないからだ。

集合住宅であるマンション占有者（借り手）のルール違反は、貸し手となる区分所有者の責任となり、最悪は競売請求までされるようなコトも実際にある。従って借り手にはそういう心理が働きやすコトを心得ておくべきだ。この点、賃貸契約の契約条項にもルール遵守の旨が明記されているはずだが、これが守られなかった場合の対処までをきちんと明記しておくと良いというコトになる。

賃貸契約の終了ルール

そもそも賃貸契約は１年未満といった賃貸期間を前提とした契約ができないコトになっている。万が一そんな契約で締結してしまった場合は、法律の力によって「期間の定めのない契約」とされてしまうコトになっている。期間の定めがある場合とそうでない場合の賃貸契約終了のルールには下記のようなものがある。

この場合の契約終了は、契約が切れる日から１年〜６ヶ月前に貸し手が借り手に正当な事由をもって「更新を拒絶する旨」を通知するコトになっている。この通知がなされなかった場合は契約期間以外については前と同じ条件で契約更新されるものとされている。

この場合の契約終了は、貸し手が「正当な事由をもって、解約を申し入れる」コトとされ、６ヶ月経過後に契約が終了する。ちなみに、借り手からの申し入れの場合は特に理由や事由は必要なく、申し入れから３ヶ月経過後に契約が終了するコトとされている。

上記のように正規のプロセスに踏んで契約終了の内容を両者が合意したとしても、実質的に占有者が部屋から出て行かないケースもある。その場合は、貸し手は遅滞なく異議を唱えなくてはならない。そうでなければ、その状況（占有者が住み続ける）を容認したコトとなり、法律上は契約を更新されてものとみなされてしまうので注意が必要だ。