マンションの管理費用は区分所有者にとっては恒常的な問題だ。払わないという選択肢が基本的にはない。延滞すれば最悪は競売請求によって区分所有関係から排除されるコトさえもある。また、管理費用は建物や設備の老朽化に伴って毎年か数年に一回のペースで上昇する。新築時は分譲会社の営業都合もあって意図的に低く設定されており、本来必要となる費用がカバーされていない事情もある。いずれにせよ、管理費は時間経過とともに上昇するのだ。では、上昇率を下げる方法は無いのか。答えは「ある」だ。

競争の原理を活用する

まずは、管理会社に全部委託しているケースから。ほとんどのマンションが、分譲時から手立てされているマンション管理会社を使っている。まずは、この会社に委託している内容と、その管理会社へ払っている費用が適正かどうかを知る必要がある。手法は実にシンプルだ。管理組合主導で他の管理会社へ管理委託費の見積もりを依頼すればいいだけだ。年間のお金の流れがわかる収支報告書などの財務書類を見せればおおよその管理体制を把握してくれる。それでも不明点があれば、向こうから聞いてくれる為、現在の管理会社との契約も含めて見直しを考えている点を述べればいい。

もし、これで安い見積もりが出れば、現在の管理会社との契約を破棄にすればいい。管理会社との契約は１年おきに契約更新になっているのが通常だ。契約が切れるタイミングでも良いし、管理組から通告を出して一方的に委託契約を解除するコトも法的に認められている。

逆に安い見積もりが出てこなかった場合は、現在の管理会社はそれなりに競争性のある会社だと言うコトができるかもしれない。いずれにせよ、管理会社を換える経済的メリットは無い為、次の半分委託形式を検討していくコトと成る。

半分委託形式にする

全部委託の場合の委託費用が合理的ならば、次に考えるべきは委託する管理範囲を削るコトだ。もちろん会計帳簿関係の処理を管理組合でコントロールするコトは不可能ではないものの現在のおんぶに抱っこの全部委託の状況から考えればいささかハードルが高い。しかし、管理会社から提供されているサービスの中には清掃など、管理組合や居住者で手分けしても負担にならない仕事も混ざっているはずだ。こういった誰にでもできる仕事を委託サービスから削り、委託費用そのものを下げる工夫の余地は大いにある。厳密には、半分となる５０％も削減できない可能性が高いが２０％～３０％ダウンは可能な範囲だ。浮いた費用は積立金に回すか、毎月口座から自動的に引き落とされる費用を削減するコトが可能だ。

自主管理体制にする

さらにモチベーションのあるマンション管理組合については、是非とも検討する価値のある体制だ。マンション管理のフィールドにおいて、最終系かつ理想的なカタチだからだ。究極まで無駄を削減するため、区分所有者が傍受できる経済的メリットが大きい。外部に委託しないコトによって積み立てできる金額が増えるため、地震災害があった時などに生じる不慮の故障などにも対応しやすくなる。

また、自主管理は何から何まで自分たちでやるコトを指してるワケではない。必要なプロによるサービスは、必要な時にだけ利用するのだ。どうしても自分たちだけでは対処できない事案は発生する。都度コストは相見積もりで比較し、合理的に判断を下して必要な出費をするだけだ。役員への負担があるものの、役員報酬を渡すコトさえも可能となり、仕組み化でいくらでも負担軽減を図るコトもできる。

まとめ

自分たちの資産をいかに合理的に管理するかという視点に立てばステージごとにやるべきコトは見えてくる。面倒臭いで終わらせ、管理会社に丸投げするのも方法の一つだ。しかし、削減できるコストは極限まで削りながらも健全な運営を目指すことで区分所有者が傍受できるメリットも多い点にはこれからのマンション所有者は目を向けていくべきだ。結局のところ、自分の資産は自分で考えて守るしか方法がない。プロに委託したところで、最後の最後に免責事項として扱われれば自分たちで動くしかないのだから。